Vous avez enfin trouvé la maison de vos rêves à Chambly et vous vous apprêtez à signer un avant-contrat avec le vendeur. Mais devant vous, deux options : la promesse de vente et le compromis de vente. Quelle différence entre ces deux contrats ? Lequel choisir pour sécuriser au mieux votre achat immobilier ? Fort d'une solide expérience en droit immobilier, l'office notarial de Maître Thomas Turlure, situé à Chambly près de Méru et Persan, vous éclaire sur les subtilités de ces deux avant-contrats.
Commençons par la promesse de vente, aussi appelée promesse unilatérale. Comme son nom l'indique, seul le vendeur s'engage à vous vendre son bien, à un prix et dans un délai déterminé. En contrepartie, vous versez une indemnité d'immobilisation, généralement entre 5 et 10% du prix de vente.
Si vous décidez finalement de ne pas acheter, vous perdez cette indemnité qui reste acquise au vendeur. Mais si vous levez l'option, c'est-à-dire si vous confirmez votre intention d'acquérir le bien, la vente doit se faire aux conditions prévues. Le vendeur ne peut plus se rétracter, sous peine de vous verser des dommages et intérêts conséquents.
Prenons l'exemple de Julie et Marc qui ont signé une promesse pour l'achat d'un appartement ancien à Méru. Après réflexion, le couple préfère finalement acheter une maison neuve. Ils décident donc de ne pas lever l'option dans le délai imparti de 3 mois. Le vendeur conserve alors les 8 000€ d'indemnité d'immobilisation versés, soit environ 6% du prix de 140 000€.
Bon à savoir : La promesse doit obligatoirement être enregistrée aux impôts par le notaire dans les 10 jours suivant la signature, moyennant 125€ de frais.
Le compromis de vente, lui, engage les deux parties de manière symétrique. Dès sa signature, vendeur et acheteur sont liés : le premier s'engage à vendre, le second à acheter, selon les conditions définies dans le compromis (prix, date de la vente, conditions suspensives…).
Seule une rétractation de l'acquéreur dans un délai de 10 jours ou la non-réalisation d'une condition suspensive (comme l'obtention d'un prêt) peut permettre de revenir sur cet engagement. Sinon, impossible de changer d'avis sans risquer un procès en exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts.
À noter : En cas de rétractation injustifiée, une clause pénale peut être prévue au compromis pour indemniser la partie lésée, en plus des dommages et intérêts.
Au-delà de leurs différences, promesse de vente et compromis partagent de nombreux points communs. Tous deux doivent comporter un certain nombre de mentions obligatoires et être accompagnés des diagnostics techniques immobiliers :
Inclure des conditions suspensives est aussi vivement conseillé dans les deux cas, pour se protéger en cas d'évènements imprévus. Parmi les plus courantes :
La pratique montre que le compromis est plus fréquemment utilisé, dans environ 70% des transactions. Mais dans certains cas comme l'achat sur plan ou l'acquisition d'un bien avec travaux, mieux vaut opter pour une promesse pour garder une porte de sortie.
Dans tous les cas, mieux vaut confier la rédaction de cet avant-contrat à votre notaire. La promesse de vente doit d'ailleurs obligatoirement être enregistrée par le notaire aux impôts dans les 10 jours suivant la signature, un formalisme qui n'est pas requis pour le compromis.
Votre notaire vous conseillera sur le choix entre promesse ou compromis de vente le plus adapté à votre situation. Il sécurisera la transaction en s'assurant de la capacité du vendeur à vendre, de la conformité du bien vendu, du respect de vos intérêts lors de la rédaction du contrat.
Jusqu'à la signature de l'acte authentique qui scellera définitivement la vente en moyenne 3 mois après l'avant-contrat, votre notaire s'assurera que tout se passe comme prévu. Il vérifiera l'accomplissement des conditions suspensives, collectera l'ensemble des pièces nécessaires et coordonnera tous les intervenants (banque, agent immobilier, administrations…).
En résumé, retenez ces informations clés sur la promesse et le compromis :
Vous avez un projet d'acquisition immobilière à Chambly, Méru, Persan ou leurs environs ? N'hésitez pas à solliciter l'expertise de Maître Thomas Turlure pour vous accompagner. Il vous conseillera sur le meilleur montage contractuel et sécurisera votre transaction, en défendant au mieux vos intérêts. Avec une approche sur-mesure combinant expertise juridique, optimisation fiscale et conseil patrimonial, Maître Turlure sera votre allié pour réussir votre achat immobilier en toute sérénité.