Vous envisagez d'acheter un bien immobilier mais n'êtes pas encore prêt à vous engager définitivement ? La promesse unilatérale de vente (PUV) pourrait être la solution adaptée à votre situation. Chez Maître Turlure, notaire à Chambly près de Méru et Persan, nous accompagnons régulièrement nos clients dans la rédaction et la signature de cet avant-contrat très utilisé dans les transactions immobilières, notamment commerciales.
Définie à l'article 1124 du Code civil, la promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le propriétaire d'un bien s'engage à le vendre à un acheteur potentiel, à un prix déterminé et pendant une durée limitée (qui ne peut excéder 18 mois sans acte authentique). L'acheteur bénéficie ainsi d'une option d'achat exclusive, mais n'est pas tenu d'acheter.
C'est ce qui différencie fondamentalement la PUV du compromis de vente, qui engage les deux parties de manière réciproque. Avec une promesse unilatérale, seul le vendeur est lié dans un premier temps, laissant à l'acquéreur une plus grande flexibilité.
Pour être valable, la promesse unilatérale de vente doit respecter plusieurs conditions de forme et de fond. Elle peut être conclue par acte authentique devant notaire ou par acte sous seing privé, mais devra dans ce dernier cas être enregistrée dans les 10 jours, moyennant un coût de 125 euros à la charge de l'acquéreur.
La PUV doit impérativement identifier précisément les parties avec leur état civil complet, décrire en détail le bien vendu (situation, superficie, servitudes...) et fixer le prix de vente de manière ferme et définitive. Sa durée de validité doit aussi être clairement stipulée.
Depuis la loi ALUR de 2014, des mentions obligatoires supplémentaires sont requises pour les biens immobiliers, comme les diagnostics techniques (plomb, amiante, électricité...) ou encore les documents de copropriété le cas échéant. Un audit énergétique est aussi nécessaire depuis avril 2023 pour les logements classés F ou G.
La promesse de vente peut prévoir des conditions suspensives, dont la réalisation conditionne la conclusion définitive de la vente. Il s'agit le plus souvent de l'obtention par l'acheteur d'un prêt immobilier ou des autorisations administratives requises (permis de construire, autorisation d'exploitation...).
À noter : si une condition suspensive ne se réalise pas, l'indemnité d'immobilisation versée par l'acheteur lui est restituée.
Pendant toute la durée de la promesse, le vendeur a l'obligation de ne pas vendre le bien à un tiers, sous peine de devoir des dommages et intérêts à l'acheteur. Il doit aussi conserver le bien en l'état et le transmettre à ses héritiers en cas de décès.
De son côté, l'acheteur verse généralement au vendeur une indemnité d'immobilisation représentant 5 à 10% du prix, qui s'imputera sur le prix de vente en cas de réalisation ou restera acquise au vendeur si l'acheteur renonce après son délai de rétractation de 10 jours.
Pour transformer son option en engagement définitif d'acheter, l'acquéreur doit notifier au vendeur sa décision de lever l'option, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception (la notification par voie électronique est aussi possible si les parties en conviennent). Cette levée d'option forme la vente de manière irrévocable, rendant la signature de l'acte authentique obligatoire.
Si l'acheteur laisse expirer le délai d'option sans se manifester, la promesse devient caduque et le vendeur retrouve sa liberté, tout en conservant l'indemnité versée.
Conseil : privilégiez une notification écrite de la levée d'option, même si une notification verbale est juridiquement valable, afin de disposer d'une preuve en cas de litige.
Une fois l'option levée, le processus de vente suit son cours jusqu'à la signature de l'acte authentique chez le notaire. C'est à cette occasion que l'acheteur règle le prix total, déduction faite de l'indemnité d'immobilisation déjà versée, sauf si celle-ci lui a été restituée suite à la non-réalisation d'une condition suspensive.
Le transfert de propriété et des risques s'opère lors de cette signature, qui s'accompagne généralement de la remise des clés après état des lieux. En cas de refus de régularisation par l'une des parties, l'autre pourra saisir le tribunal pour obtenir une décision valant acte de vente.
Exemple : Monsieur Martin signe une PUV avec Madame Dubois pour l'achat de son appartement, au prix de 200 000 €. Il verse une indemnité d'immobilisation de 10 000 €. À l'expiration du délai d'option, Monsieur Martin notifie à Madame Dubois sa décision de lever l'option. Lors de la signature de l'acte authentique trois mois plus tard, il règle les 190 000 € restants et prend possession de l'appartement après état des lieux.
En conclusion, la promesse unilatérale de vente est un outil juridique sécurisant et pratique, offrant une certaine souplesse à l'acheteur immobilier tout en assurant au vendeur un engagement ferme en cas de levée d'option. Chez Maître Turlure, votre notaire à Chambly, Méru et Persan, nous sommes à votre disposition pour rédiger votre promesse de vente en veillant au respect de vos intérêts et de la réglementation en vigueur.