Saviez-vous que la vente en viager représente aujourd'hui près de 5000 transactions immobilières par an en France ? De plus en plus de seniors se tournent vers cette option pour améliorer leur niveau de vie à la retraite, tout en restant chez eux. Mais comment fonctionne exactement ce dispositif ? Quels sont ses avantages et ses risques ? Maître Thomas Turlure, notaire à Chambly près de Méru et Persan, vous éclaire sur les spécificités de la vente en viager et vous conseille pour mener à bien votre projet immobilier.
Le film "Le Viager" de Pierre Tchernia, sorti en 1972 avec Michel Serrault et Michel Galabru, a largement contribué à populariser ce mécanisme auprès du grand public. Cette comédie met en scène les mésaventures d'un acheteur en viager confronté à la longévité exceptionnelle du vendeur, incarné par un Michel Serrault truculent.
Le principe de base du viager est simple : le propriétaire vend son logement en échange du versement d'un bouquet (capital initial) et d'une rente viagère versée jusqu'à son décès. Deux types de viager sont possibles selon que le vendeur souhaite rester ou non dans son logement :
Le montant de la rente dépend de plusieurs critères comme la valeur du bien, l'âge et l'espérance de vie du vendeur. Pour un viager occupé, la valeur est en moyenne décotée de 30 à 50% par rapport au prix du marché.
Bon à savoir : il est possible de vendre en viager sans rente, uniquement avec le versement d'un bouquet. Cette option permet au vendeur de percevoir immédiatement un capital plus important, mais sans le versement régulier d'une rente.
Le viager apporte des avantages significatifs pour les deux parties. Pour le vendeur, c'est l'assurance de percevoir des revenus complémentaires à vie, sans les aléas de la bourse ou de l'immobilier locatif. Il se libère aussi des contraintes d'entretien du logement, désormais à la charge de l'acquéreur.
Côté acheteur, le principal atout est l'absence de recours au crédit immobilier. Avec un apport initial réduit et des mensualités progressives, c'est une alternative intéressante pour se constituer un patrimoine, avec un rendement pouvant atteindre 6 à 8%. Des déductions fiscales sont aussi possibles sur les rentes versées.
Mais attention, le viager comporte des risques et des contraintes à bien mesurer. Pour le vendeur, c'est la dépendance financière vis-à-vis de l'acquéreur et le risque d'impayés de rente en cas de défaillance de ce dernier. Pour l'acheteur, la durée de vie du crédirentier est une donnée incertaine. Un décès tardif peut renchérir significativement le prix final du bien. Sans oublier les éventuels travaux de rénovation à prévoir dans le cas d'un viager occupé.
Exemple : Monsieur Durand, 75 ans, vend sa maison d'une valeur de 200 000€ en viager occupé. Il perçoit un bouquet de 50 000€ et une rente viagère de 1000€ par mois. S'il vit jusqu'à 90 ans, il aura perçu au total 230 000€ (bouquet + rentes). De son côté, l'acheteur aura déboursé 410 000€ sur 15 ans, mais deviendra pleinement propriétaire du bien au décès de Monsieur Durand, sans recourir à un crédit.
À noter : une alternative au viager classique est le viager à terme. Dans ce cas, la durée des versements de rente est connue dès la signature du contrat. Cette option réduit l'incertitude de l'acheteur quant au coût final de l'opération, mais limite les avantages fiscaux.
Pour sécuriser l'opération, la rédaction minutieuse de l'acte de vente chez un notaire est indispensable. Des clauses sur l'indexation de la rente, sa réversibilité éventuelle au conjoint, ou la répartition des charges doivent être précisées.
Côté fiscalité, les règles diffèrent selon les parties. Pour le vendeur, la rente est imposable à hauteur de 70% après un abattement progressif en fonction de son âge. En viager occupé, il continue à régler la taxe foncière et d'habitation. Pour les héritiers, la vente en viager permet de réduire les droits de succession, en dissociant la nue-propriété de l'usufruit.
Côté acheteur, les frais de notaire sont calculés uniquement sur la valeur occupée du bien. En cas de revente, la plus-value immobilière éventuelle sera imposée, après déduction des rentes versées. À noter qu'un viager conclu avec un membre de sa famille peut être requalifié en donation déguisée par le fisc.
Bon à savoir : le notaire joue un rôle central dans la sécurisation d'une vente en viager. Il doit notamment veiller à la bonne rédaction de clauses essentielles comme la clause résolutoire (en cas de non-paiement des rentes), la garantie hypothécaire ou l'indexation de la rente.
Vous l'aurez compris, la vente en viager est une option intéressante à étudier en fonction de votre situation et de vos objectifs patrimoniaux. Voici les points clés à retenir :
Pour un accompagnement juridique et fiscal sur-mesure, n'hésitez pas à contacter Maître Turlure, votre notaire à Chambly. Son expertise en droit immobilier et des successions vous permettra d'appréhender en toute sérénité les étapes clés d'un viager, afin de réaliser votre projet dans les meilleures conditions.